Коммерческая недвижимость
Что даёт объект с арендатором и кредитом: доходность за срок, поток за год и запас прочности по долгу.
Доход задан одной суммой на весь горизонт и не индексируется, хотя договоры аренды обычно содержат индексацию, а вакантность в коммерции приходит не долей, а целым помещением на много месяцев. Один арендатор на объекте — это не 5% простоя, а ноль или сто.
Кредит принят с равномерным обслуживанием и без пересмотра ставки, хотя в коммерции срок кредита обычно короче срока владения и заканчивается рефинансированием по неизвестной сегодня ставке. Не учтены налоги, страхование, управление объектом, отделка под арендатора и расходы на сделку.
Итоговая цена продажи выведена из постоянного роста стоимости. На деле её определяет ставка капитализации на момент выхода: та же аренда при другой ставке стоит совсем других денег, и это главный риск горизонта.
Как это работает
Введите цену, взнос, ставку кредита, NOI, вакантность, рост цены и горизонт. Калькулятор рассчитает Cap Rate, Cash-on-Cash, IRR, NPV и DSCR. NPV выше нуля означает, что при заданной ставке дисконтирования проект добавляет стоимость.
Что из этого применимо к вам
Калькулятор считает на общих допущениях. Ваши вводные, сроки и ограничения — предмет консультации.