Жилая недвижимость
Что даёт квартира в аренду с ипотекой: доходность за срок и денежный поток каждый месяц.
Отрицательный поток означает, что объект каждый месяц требует доплаты из кармана.
Аренда, вакантность и расходы приняты ровными на весь горизонт, а рост стоимости — постоянным процентом. У жилья это самое смелое место расчёта: цена движется рывками и по районам, а не по средней ставке, и период простоя приходит не равномерно, а целиком — когда съезжает жилец.
Не учтены: налог на имущество и на доход от аренды, страхование, ремонт между жильцами и капитальный, комиссия агента, расходы на сделку и досрочное погашение. Все они уменьшают поток, и в жилой недвижимости их сумма редко бывает мелкой.
Главное, чего расчёт не показывает, — неликвидность. Объект нельзя продать частями и нельзя продать быстро по хорошей цене; IRR на бумаге не отвечает за то, что деньги понадобятся раньше срока.
Как это работает
Введите цену объекта, взнос, ставку ипотеки, доходность аренды, вакантность, расходы, рост цены и горизонт. Калькулятор покажет IRR, Cap Rate, NOI, денежный поток и кредитные метрики (LTV, DSCR). DSCR выше 1 означает, что доход покрывает платежи по кредиту.
Что из этого применимо к вам
Калькулятор считает на общих допущениях. Ваши вводные, сроки и ограничения — предмет консультации.